Welche Ausgaben können Vermieter in Deutschland von den Mieteinnahmen abziehen?

Deutsche Vermieter können eine Vielzahl von Aufwendungen von den Mieteinnahmen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) abziehen, um ihren zu versteuernden Gewinn zu mindern. Die wichtigsten abzugsfähigen Aufwandskategorien sind in §9 EStG geregelt und werden in der Anlage V der Steuererklärung geltend gemacht.

Abzugsfähige Kosten umfassen: Hypothekenzinsen (Schuldzinsen) auf Darlehen, die zum Kauf oder zur Verbesserung der Immobilie aufgenommen wurden, Hausverwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung), Grundsteuer, Kosten für die Mietersuche, Rechts- und Buchhaltungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung sowie Fahrtkosten für Besuche des Objekts. Die Gebäudeabschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) auf die Gebäudesubstanz ist ebenfalls abzugsfähig, in der Regel mit 2 % pro Jahr der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grundstückswert). Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt für einen begrenzten Zeitraum ein erhöhter Abschreibungssatz von 5 % pro Jahr, um den Wohnungsbau zu fördern.

Größere Renovierungskosten (Herstellungskosten), die den Wert oder Standard der Immobilie über den ursprünglichen Zustand hinaus erhöhen, müssen aktiviert und abgeschrieben werden, anstatt sie sofort als Aufwand zu verbuchen. Kosten für laufende Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, die 15 % des Gebäudekaufpreises übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten), werden ebenfalls als Herstellungsaufwand behandelt. Detaillierte Aufzeichnungen und Rechnungen für alle abzugsfähigen Aufwendungen sollten mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden.

Hierbei handelt es sich um allgemeine Informationen, keine steuerliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater.