Wie werden Mieteinnahmen in Deutschland versteuert?

Mieteinnahmen in Deutschland (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) werden als reguläres Einkommen mit dem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert, nicht mit dem pauschalen Abgeltungsteuersatz. Sie werden in der Anlage V der Steuererklärung erklärt.

Abzugsfähige Ausgaben gegenüber den Mieteinnahmen umfassen: Hypothekenzinsen, Hausverwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Versicherungsprämien, Grundsteuer, Verwaltungskosten, Abschreibung (AfA) sowie Kosten für die Mietersuche. Die Abschreibung beträgt in der Regel 2 % pro Jahr des Gebäudekaufpreises (ohne Grundstücksanteil) bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden; für neuere Objekte gilt grundsätzlich ebenfalls ein Satz von 2 % pro Jahr, obwohl ab 2023 für bestimmte Neubauten eine beschleunigte Abschreibung von 5 % pro Jahr eingeführt wurde, um den Wohnungsbau zu fördern.

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, kann der entstehende Verlust in der Regel mit anderen Einkünften (Gehalt, Betriebseinkünfte) im selben Jahr verrechnet werden und mindert damit die Gesamtsteuerlast. Das entspricht dem deutschen Pendant zur negativen Vermietungsrendite. Wird die Immobilie jedoch zu einem Mietzins unterhalb des Marktpreises vermietet (z. B. an Angehörige mit Rabatt), können die abzugsfähigen Kosten anteilig gekürzt werden.